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香港住宅成交下降 楼价下调压力上升

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香港住宅市场已响起警号,自政府推出冷却楼市措施以来,成交量持续下降,政府土地注册署资料显示,2013年3月至6月间,住宅买卖交易宗数下降至11,443宗,是1996年以来录得最低的季度成交量。

每次政府推出遏抑楼市措施,成交量皆会应声下跌。2010年11月首度推出额外印花税,当年1月至11月间平均每月有11,495宗住宅买卖交易,但随后的12月至2012年10月,每月平均成交量减少至7,165宗。2012年10月再推加强版额外印花税及徵收买家印花税后,11月至翌年2月间平均每月成交量再跌至5,515宗;今年2月加推双倍印花税,令3月至6月间的平均每月成交量进一步收缩至3,994宗。

虽然成交量持续下降,住宅售价未有出现同样跌势。相反,豪宅售价继续上升,虽然在2012年下半年曾出现短暂整固,楼价的增长步伐持续,直至2012年10月政府再推加强版措施为止。

2013年6月,高力豪宅楼价指数较2012年10月推出加强版额外印花税前轻微下跌5%。然而差餉物业估价署资料显示,2013年5月,反映中小型楼价走势的甲、乙及丙类住宅指数却表现坚挺,更录得8%的升幅。

业主现金流充裕及低息环境持续,不愿降价求售,买家的置业成本却因政府推出的遏抑楼市措施而增加,这解释了成交量大幅下跌但楼价未有跟随明显下调的原因。

2013年上半年,豪宅成交量亦急跌。在山顶、南区及半山传统豪宅区,成交价在1,000万元以上的交投量按年下跌48%至291宗,成交总额按年跌幅达52%,仅值94.31亿港元。

政府推出的多项税制措施令豪宅的购置成本大增,但豪宅楼价上升空间有限,吸引力减退,短期炒家、投资者、国内及海外买家离场。目前,约八成的买家属于用家。

美国联邦储备局计划削减量化宽松规模,市场预期息口在2015年左右开始上调,楼市的下调压力将持续增大。

此外,潘伟基预计今年下半年,一手住宅市场推售新盘单位的步伐会较上半年快,发展商若以贴近市价发售以促销,将增加二手市场楼价的下调压力。

预测2013至2015年间,山顶、南区及半山平均每年有175个新单位推出,远低於每年530个单位的长期平均水平,有助舒缓豪宅楼价剧跌的压力。未来12个月,预料豪宅售价跌幅约10%,至於最近楼价升幅跑赢豪宅的中小型住宅,平均售价在未来12个月料跌10-15%。

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