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购买香港房产的流程及要注意的事项

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第一步:置业前的准备

1. 在香港租房还是买房?

置业前,买家要先想清楚自己置业的目的是什么,比较一下究竟是「租房」或是「买房」较合适自己。租、买各有优缺点,在成本、风险、稳定性等方面各有长短,买家可根据自己的需要而作出选择。另外,一些问题如「是否短期居留?工作及财政状况是否稳定?是否想取得名校学校网络?对地产市道是否抱乐观态度?是否想趁低吸纳?」等,都要细心考虑,最重要的是要视乎自己的需要去选择。

2. 买一手房还是买二手房好?

买家决定了买楼的话,买楼前便要先决定要购入「一手楼盘」抑或是「二手物业」。

了解自己的财务状况

买家在决定买哪一类物业时,如「一手房」或「二手房」,应清楚了解自己的财务状况才作出决定,买家要衡量自己的供款能力,预算可负担的每月供款,以及供款开支占每月开支的比例。

第二步:看房

1. 哪个区的房子好?

择地而居,选择一个合适自己居住的地区是相当重要。要考虑到的因素主要有该区的楼价及升值潜力,还有该区的土地规划。会不会有大型工程陆续展开亦都是一个值得关注的问题,因为单位的景观及生活环境均会受到很大的影响。
置业人士应首先设定自己心目中的居住地区应有条件,例如对交通设施、学校网、公共设施、食肆、购物设施,以及环境和治安质素的要求等,将每一项条件排序,认为最应有的地区条件放在最前,如此类推。这样做买家便能清楚自己最需要的是什么。

2. 什么样的住宅才合适自己?

除了选择居住的地区,置业人士亦要考虑什么类型的住宅才合适自己、住宅又应拥有什么的条件。置业人士首先设定自己心目中的住宅应有条件,如楼盘的开发商、楼盘的地理位置、外观、住宅类型、物业质素、物业设施、会所设施、楼价、楼龄、升值潜力等,将每一项条件排序,认为最应有的住宅条件放在最前,如此类推。这样做买家便能清楚自己需要的是什么。
住宅类型则有好几种,大致上可分为四类:独立别墅、花园洋房、大型屋苑及单幢楼,各自有本身的优缺点。独立别墅及花园洋房可饲养宠物,较为独立自主,不受屋苑式管理的约束及影响;大型屋苑往往可以自给自足,屋苑内有齐各项饮食购物、交通及文娱康乐设施,不过通常都禁止饲养宠物;部份单幢楼虽坐拥地利优势,不过管理费一般较贵,亦欠缺康乐及会所设施。
不同住宅类型有各自的长短处,买家要考虑清楚自己对住宅有什么要求。如想饲养宠物,可选择别墅或花园洋房。如想生活简单方便,选择大型屋苑,所有设施都齐备。

选择怎样的单位?

买家除了要了解自己对住宅的需求外,亦要了解清楚自己对单位的要求。置业人士应设定自己心目中的单位必需条件,如面积、实用率、布局、座向、景观、楼高、风水、装修、阳台、天台、复式、连家俬电器等条件。将每一项条件排序,认为最应有的单位条件放在最前,如此类推,想清楚自己最需要的是什么。
置业人士可搜集各一手楼盘的资料,如报章及网页的客观报道、介绍及业内人仕对该楼盘评价等,可以让自己吸收多方面的意见,看房的角度自然会客观一些。

第三步:香港看房

1. 示范单位分两种:

有些示范单位是设于该物业内某些单位,通常属于一些将近落成物业,你能看现房,买家会较具信心;亦不妨带备软尺量一量,因为经过发展商的巧妙装修,例如采用淡色家具、落地镜面等,往往令空间感变大。另一种示范单位则设于商场或商厦,这种示范单位就比较失真。

2. 审查单位及楼宇是否合适

单位的、景观、用料、装修、窗台位实用与否、附送设备、楼宇设施、会所设施、环境等都要看清楚。收到楼书,要细阅售楼书的数据、条文,尤其申明的大厦公契的有关内容。

第四步:进行交易须知

进行交易前要注意的事项:

· 如决定认购,就要想好数个心仪单位,亦要作好心理准备,一旦错失心头好,会不会守候下一批单位或另选楼盘,还是狙击余下单位。

· 选好心仪单位,要找银行进行估价及承造按揭,现时开发商大多会安排多间银行替买家进行免费估价,通常能估到价。同时了解清楚开发商订下的售楼安排、认购形式、如暗盘议价、公开登记、抽签及付款办法等。

· 买楼前,决定清楚自己所选的业权结构,是联权共有还是分权共有。

1. 联权共有

业权由两人共有,其中一方死去后,其业权会自动由另一方的业权拥有人所得。

2. 分权共有

业权是可分割的,物业由各业主各占一个比例。假若其中一位业主去世,其业权会自动由其遗产受益人所拥有,而并不是由其它业主共同拥有。

认清整个买卖程序,以及须签署的法律文件:

1. 认购登记

部份单位推售时会要求买家先落订金登记,以本票或支票形式支付,然后抽签决定买楼次序,到签署临时买卖合约时在内扣除。当然亦有部份楼盘采用先到先得,内购甚至暗盘招标形式出售。

2. 临时买卖合约

预备临时定金(细订),订金一般为楼价5%。

3. 正式买卖合约

一般在签署临时定金后3个工作日,要到开发商律师楼签署正式买卖合约并缴付另外楼价5%的订金,所付楼价成数视乎附款方法而定。当然要得到银行的按揭批准。这时亦要附清厘印费、律师费。

4. 香港按揭契约

付清余下楼价的时间,由你选择的供款方法决定,例如选择即供期付款,大多在签署正式买卖合约后30天至60天内付清楼价,并会从律师楼取得楼契,若有做按揭,则楼契归银行,按揭契分别由银行及业主保管;而选择建筑期付款,入伙时才需找银行做按揭,估价可能与购入楼价有相差。

第五步:交割

买家到了交割的步骤时也绝不可以松懈下来,因为收楼也有许多值得注意的地方,万一当中有任何出错,便会造成很大的损失,以下是一些有关验楼要注意事项:

1. 最好邀请业内人士、如装修业、物业管理的专业人士相伴验楼

2. 待开发商通知入伙期,到现场收楼,通常都有其售楼部及管理公司职员打点。当收到錀匙,即要将钥匙点算好。

3. 收楼时,最重要是带备照相机,如在验楼时对任何地方有不满,便可实时拍下照片以作证明,作将来索取赔偿之用。

4. 通常发展商会分派一份验楼纸,让户主填写任何需执漏的地方,亦可事先自己准备一份以作参考。谨记在指定时间内交回报告,否则可能要自行执漏。

先记录单位的水、电及气体供应的表数。而水、电、气体供应通常早已由发展商申请,在入伙后再行转名手续。

收楼后,并不代表一切已完结,还有新家居的装修及购买家居保险等事情要办理。另外,有关购买家居保险事宜亦不能轻率。

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